神农架林区地方税务局关于印发《神农架林区地方税务局应用模拟评税技术核定存量房交易计税价格征税管理办法》的通知

神地税发〔2011〕8号

 为进一步深化房地产模拟评税试点工作，加强房地产交易环节的税收征管，区局根据省人民政府批转省地方税务局关于在全省开展应用房地产评税技术评估存量房交易环节计税价格工作方案的通知》（鄂政函[2010]341号）要求，在我区全面开展应用模拟评税技术核定交易环节计税价格工作。为保证核定工作的顺利进行，特制定本办法。

第一章  适用范围、制定原则和核定办法

一、适用范围

㈠本办法适用于全区行政区域范围内国有土地上的房地产交易计税价格的核定，所指的房地产包括拍卖的房地产和法院判决的房地产。

㈡本办法可作为全区行政区域范围内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，计算交易房地产的计税价格的核定办法。

㈢本办法不适用于拆迁补偿的计算。

二、制定原则

本办法中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则：

㈠一般性原则

即按一般价格原则确定各类房地产的基准价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基准价格加各类调节系数形成，基准价格选的是某一区域中的平均价格，并以此作为某一类型房屋的基准价格。

㈡相对完整性原则

在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，结合我区的实际，基本按照乡镇行政区域为界限划分。在区域内对大块分区及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。

㈢公平原则

要符合房地产估价的基本原理，客观反映房地产市场价值的差别，评税结果与市场价格相对应，不论是纵向比、还是横向比都公平合理。

㈣房屋计税价格评估所选用的技术路线满足在相对短的时间内同时评估大量应税房地产的需要，评估操作与我国房地产市场及基础数据管理的现实情况相适应。评估时，注重主要因素对房地产计税价值的影响，以保证总体公平，同时可适当忽略一些微小的个性差异，使操作简捷，以提高评估效率，降低征税成本。

㈤评税时点原则

评税结果反映应税房地产在交易时点的客观合理的价格或价值。

三、核定办法

本办法采用的核定计税价格的数据模型为：核定计税价格＝基准价格×建筑面积×（1±修正系数）。核定计税价格的数据模型内置于计税系统，核定计税价格由计税系统自动生成。

㈠基准价格是指某一分区的典型房屋计税时点的市场正常交易价格，以单位建筑面积价格的形式表现。初始基准价格由林区地税局会同房管部门评估确定。在以后的年度中，区地税局应当根据市场变化情况，定期对基准价格进行调整。

㈡所述“分区”，是以现行行政管理区域为基础划分苦干“片区”后，在一个“片区”内，根据房屋分布情况，遵守区域内的房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，影响房屋的价格因素相同或基本相同，划分成的苦干“分区”。

㈢修正系数。结合本地实际情况，分析对房屋价格影响较大的因素，如建筑结构、楼层、朝向、成套因素等，确定这些因素对房价的影响程度，换算成修正系数。

㈣按照用途的不同，本方法将其主要划分为住宅、商场店面（商业用房）两类。对这两类房产基本价格的确定方法，住宅类房屋以市场比较法作为主要的定价方法；商场店面以收益还原法作为主要的定价方法。

第二章  住宅类交易计税价格的核定

评估住宅类房地产价值所采用的评税方法为市场比较法，市场比较法是应用替代原理，通过市场上类似房地产的正常成交价格来推断待评估房地产评估价格的方法。由于不同地段、区位的房地产市场价格表现有明显的差异，所以在评定房地产计税价格时要通过区位划分来反映不同地段房地产价格水平差异。我区松柏主城区划分3个评税分区，其他地区均匀划分2个评税分区。在每一评税分区内每一细类都设置一宗反映分区内不同类房地产典型特征的样本房地产，采用市场比较法评估出样本房地产在估价时点的市场价格，作为该分区内该细类代表性房地产的基本价格。住宅类房地产分自建住宅和单元住宅两类。

各待评房地产分别与“样本房地产”进行房地产实体状况因素比较，按市场比较法原理修正基准价格得出各待评房地产的评估价格。

第三章  商场店面交易计税价格的核定

商业类房地产采用收益还原法进行评估。为适应收益还原法评税方法的特点和要求，按照与市场法基准价格类似的定义方式，通过商业区位的划分，并在具体商业分区内选择商铺类商业用房作为原始样本商业用房，计算出该原始样本商业用房在估价时点的市场价格，作为该商业分区内该类商业用房的原始基准价格。原始基准价格通过商业用途修正和所在分区的商业路线修正，得出待评商业房地产的评估价格。

第四章  纳税申报

㈠申报。纳税人提供二手房交易情况及房产证、土地使用证、交易合同、身份证等资料到地税机关纳税服务大厅，如实填写纳税申报表。税务机关征收人员在对相关资料进行核对，确定数据无误之后，将房地产交易数据录入评税系统。

㈡核定价格。计算机软件系统根据录入的房地产交易信息自动评估出待评房地产的价格，并当场交与纳税人确认，交易价格以纳税人申报价格与评估价格二者较高的为准。

㈢权证办理。如纳税人对评估的价格无异议，税务机关则以评估价格为依据征收相关税款并开具完税凭证，纳税人凭完税证明或减免税决定书到房管部门办理产权证。

㈣争议处理。纳税人对评估价格有异议的，由纳税人向主管地税机关提出申请，主管地税机关受理后2日内提交争议处理领导小组，由争议处理领导小组按照《国家发展改革委、国家税务总局关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格[2010]770号）相关规定进行处理。